個人間売買における瑕疵担保責任とは

投稿日:2017年5月25日 更新日:

不動産売買の取引において個人の方の瑕疵担保責任について

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」とは、売主が買主に対して売った物に対して責任を負うというものです。

個人でも同じです。

メーカーや商売で、物を売っているのなら責任が、あるのは分かるけど、個人が売った物に対して責任を負うなんて、おかしいんしゃない?と思われる方もいるでしょう。

 

でも、これは立派な法律なんです。

民法の規定では、買主が瑕疵・欠陥を知ったときから1年間売主に責任を問えます。

不動産売買取引での瑕疵担保責任

但し、不動産売買取引の中では、民法の規定を適用せずに、不動産業者が仲介する場合には、宅地建物取引業法を適用させます。

欠陥を知ったときから、1年ということは、ほぼ永久に責任を負わなければなりません(無理です)。

中古住宅(中古マンション)の不動産実務では、宅地建物取引業者(不動産会社)が売主になった場合には、物件の引渡しから最低2年間の「瑕疵担保責任」を負います(短くすることは、出来ません)。

個人は、どうかというと引渡から3か月間というのが、慣習です。

何の瑕疵責任を負うかというと、「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」「建物の傾き」などです。

但し、買主が最初から知っていた事には売主は責任がありません。

ここで、重要なのが不動産会社が仲介する売買契約の前に必ず行う「重要事項説明」です。

住宅は、見た目だけでは、分からないことが沢山あります。

いろいろな法律の制約の中で、住宅が建設されていますので、見た目では分からないような事を調査して説明をします。

「重要事項説明書」に附随して、「物件状況確認書」を作成します。

これは、売主に正直に知っていることや前所有者から引き継いだことなどを報告してもらいます。

事件、事故などもこの中に含まれます。

ここで、正直に報告してもらえずに、後で重大なことが分かると損害賠償請求にまで発展してしまうことがあるので要注意です。

不動産業者も調査はしたが、知りえなかったことなど売主にしか分からないことなどです。

「物件状況確認書」にプラスして、「付帯設備表」というものも作成します。

「付帯設備表」とは、その土地建物内にある浴室やキッチン、トイレなど設備として、何が付いてあり、その設備に不具合などがあるかないかを売主に報告してもらいます。

「付帯設備引渡し義務」を「瑕疵担保」と混同している方もいますが、「付帯設備」に関しては、引渡から7日~10日が不動産業者が仲介した場合の売主の責任期間です。

当然ですが、その期間内に発見した故障などは、売主が補修しなければなりません。(最初から不具合があると報告したものは補修しなくてもいいです)

給湯器や食器洗乾燥機などの不具合が、最初から分かっているものは隠さずに説明した方が良いのです。

ピタットハウス吉野町店

 

 

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