市街化調整区域の未利用地の土地活用方法

投稿日:2017年7月8日 更新日:

市街化調整区域の土地活用

市街化調整区域の土地の取り扱いについて

市街化調整区域とは自然保護や農林業のために市街化を抑制する地域のことで、むやみに建物の建築や開発を行ってはいけない地域のことです。

私たちが住んでいる戸建てやマンションが立ち並んでいる地域は概ね市街化区域で、市街化を促進する地域です。

都市計画法により都市計画区域内には、市街化区域と市街化調整区域それと、どちらでもない非線引き区域があります。

また、都市計画区域に指定されていない都市計画区域外と準都市計画区域があり、日本全国の土地が分けられています。

今回は、この中の市街化調整区域の土地についてご説明します。

市街化調整区域内の農地について

農地の取扱いは、農地法により定められています。農地とは、地目が田・畑になっている事を言います。

市街化区域内にも農地がありますが、農地転用するには転用の届出で済みますが、市街化調整区域内農地の場合には農業委員会の農地転用の許可が必要になり、膨大な資料が必要になります。

この為、市街化調整区域内農地の取引は時間と手間が掛かり不動産会社にも敬遠されがちです。

所有者自身で農地を転用して利用するにも農業委員会に4条申請しなければならず、他人に土地を貸したり、売却・贈与する場合には5条申請をしなければなりません。

許可を得ずに無断で他人に貸したりすると罰則規定があるので注意しなければなりません。

市街化調整区域内の農地活用事例

依頼者Tさんは、横浜市泉区の先代農家のご出身ですがTさんは農業従事者ではありませんでした。

平成27年に親の財産の市街化調整区域内農地を相続しましたが利用方法もなく放置していました。

年々木々が生い茂り荒れ放題で、不法投棄をされたりもしていました。それに固定資産税も払わなくてはなりません。

そこで、この土地を貸すか、売却するかのご相談を受けました。

現地は約170坪程の土地面積で、3分の1は雑木林で残りは雑草が生い茂り斜面(法地)部分もありました。

地目は畑だったので、雑草の草刈りをして農業委員会へ非農地証明願を提出することに。現況が農地ではない事の証明書です。

ここの資料作りが結構大変です

農地転用の為の地目変更登記を行うためには、農業委員会の農地転用許可か非農地証明書をもらえれば可能になります。

農地転用許可書か非農地証明書をもって法務局に地目変更登記の申請をします。

ここで問題が!雑木林は残っていますが、現況ほぼ更地です。

しかし、放置しておくと将来放牧地となり現況が農地に戻ってしまうとの懸念があるというのが法務局の見解。

農業委員会の見解と法務局の見解は別物なので、気を付けなくてはなりません。

今回は認めてもらえました!

そして次は、横浜市では伐採面積1ヘクタール以下で地域森林計画対象民有林の樹木を伐採する際には伐採を開始する90日前から30日前までの間に横浜市長に「伐採及び伐採後の造林の届出書」を提出し、確認通知書を貰ってからでないと伐採できません。

また、伐採後は伐採期間から30日以内に状況報告書を提出しなければなりません。

無届出で伐採した場合には、森林法で100万円以下の罰金が規定されています。

雑木林の伐採も完了し、やっと土地を貸したり、売ったりすることができるようになりました。

ここまで5ヶ月経過しましたが、早い方です。

立木の伐採・伐根・整地には、かなり費用が掛かりますので計画的に。

今回の土地は、近隣に建築業者が多いので資材置場やトラックなどの大型車両置場としての需要が見込めるので、早めに買手が決まりました。

その他の活用方法として

・太陽光発電のソーラーパネルの設置

・サ高住、特養老人ホームの高齢者施設、医療施設などは、例外として建築許可をもらえることがあります。

・墓地・霊園など

・家庭菜園

トランクルームやコンテナ事業は認められないので、ご注意下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-全記事, 家・マンションの売り方, 入居者募集・賃貸管理, 不動産用語
-, , ,

Copyright© 横浜のマンション・家・不動産の売却・賃貸ならピタットハウス吉野町店 , 2018 AllRights Reserved.

※ピタットハウスの加盟店は独立自営であり、各店舗の責任のもと運営をしております。