中古マンションの売り方⑭ 横浜のマンション任意売却

投稿日:2017年11月19日 更新日:

家・マンションを任意売却するには

住宅ローンの返済期間は、一般的には長いです。

一生賃貸生活よりは、自分の家を持つ方がいいという意見も多いです。

賃貸であっても家賃を払い続けなければならないのは同じです。

無理なローン返済計画やケガや病気での入院治療、会社倒産や解雇などの理由で住宅ローンを返済できなくなった時にどうしますか。

今は、住宅ローンに併せて保険も幅広くなっているので、保険でカバーできるものもあります。

お金の悩み

ですが、それでも滞納が始まってしまった場合にどうしますか。

任意売却という言葉を聞いた事がありますでしょうか。

不動産業界的には住宅ローンが返済できなくなり、銀行(債権者)なりと返済額を相談しながら家を売却することです。

任意に売却する訳ですから、通常の売買と同じなのですが、不動産会社からすると売主(所有者)と相談するだけでなく債権者と相談しなければなりません。

債権者が決定権者です。債権者と言っても、担保不動産(抵当権設定権者など)の債権者全員ですから、市県民税などの滞納があれば市町村も債権者になりますし、信販系のカード会社やマンションの管理費を滞納していれば管理組合も債権者になります。

交渉相手が増えれば交渉も難しくなります。

任意売却なら引越代が出ますよなどと言う不動産会社もありますが、債権者が少なくて思ったより高く売れるなど債権者の同意を得られた場合だけですので、甘い言葉に気を付けて下さい。

タイムスケジュールで見ていくと、支払いが滞りはじめて2~3ヶ月で金融機関から催促が来ます。

ここでは、金融機関はまだ任意売却には応じません。金融機関からすれば貸したお金を全額返してほしいので、家を売ってもローンが残るのは避けたいのです。

但し、この時点で不動産会社に相談をしておかないと間に合わなくなってきます。

6ヶ月目の滞納で、金融機関も任意売却に応じてきますが、売主(所有者)は既にブラックリストに入っていますので覚悟が必要です。

ここから3ヶ月以内に売却を終わらせなければなりません。

また通常の売却とは違い瑕疵担保責任を負えないので通常価格より価格を下げなければなりません。

3ヶ月以内に売却を終わらせないと次は競売(裁判所の競争入札)になります。

金融機関は裁判所に競売の申し立てを行い担保の不動産を競売に出します。

一度競売になると金融機関も費用が掛かるので任意売却に戻すのは、かなり良い条件でないと困難です。

今の住まいをどうしても守りたいなら早めに相談するべきです。

家を売っても住み続ける方法に、リースバックという方法があります。

家賃を払わなければなりませんが、何年後かに買戻し特約を付けて買戻すこともできます。

最近の裁判所の競売落札額は、任意売却と落札価格が変わらなくなってきているので、競売の方がいいという金融機関もあります。

金融機関は売却後の債権(ローン残債)を債権回収会社(サービサー)に売却することもあり売却後、元所有者はサービサーと返済について交渉しなければなりません。

サービサーによっては返済条件によって減額してくれる場合もあります。

元所有者は、任意売却でも競売でも売却後の残債を返済しなければならないのは変わりません。

どちらが高く売れるかという事ですが、自己破産を予定しているのであれば、無理に任意売却する必要もないような気がします。

平成16年の法改正により一般の方でも安心して競売入札に参加できるようになったことで、落札価格が上昇していると思われます。

競売の場合に居座ろうとする方が時々居ますが裁判所が強制的に退去させることができます(手続きが必要)。

ピタットハウス吉野町店

 

 

 

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