自宅マイホーム売却後の確定申告

投稿日:2018年1月20日 更新日:

昨年、自宅を売却した方の確定申告

不動産を売却した場合には、翌年に確定申告をする必要があります。

今回は、自宅マイホームに限定しての内容です。

昨年の年末までに自宅マイホームの売買契約を締結して、自宅の引渡しと売却代金を全額受け取った場合には年明けの確定申告の時期に申告手続きをする必要があります。

基本的に自宅を売却して利益が出た場合には、必ず確定申告する必要があり利益が出なかった場合には申告しなくても問題ありません。

この場合の利益とは、自宅を売った金額ー売るために掛かった費用ー自宅を買った金額ー買うために掛かった費用=残った金額を利益と言います。

簡単に言えば、家を買った時より高く家が売れた場合に税金を払う必要があります。

一つ気を付けなければならないのは、建物には減価償却といって買った金額そのままを自宅売却時に買った時の費用としては認めてもらえないという事です。減価償却の耐用年数の計算は、自宅建物と収益投資用建物とは計算方法が異なりますので注意してください(申告方法も変わります)。

売買契約書に土地と建物の金額が別々に表示されていれば良いのですが、土地建物一体での契約書も多いと思います、その場合には固定資産税評価証明書の金額で、土地と建物を按分して土地建物の金額を明らかにする必要があります。

売買契約書に消費税額が記載されていれば、消費税額から逆算することもできます。

戸建だけでなく、マンションも同じです。マンションの場合には土地は共有持分になっていますので、登記事項証明書などで土地持分を確認しましょう。

自宅売却して利益が無かった場合

自宅マイホームを売却して利益が出なかった場合には、確定申告しなくても問題ないと頭書に書きましたが、後から税務署よりお尋ねの書類が届きますので、書類に記入して契約書類などのコピーを送れば大丈夫です。

自宅売却して損失がでた場合に確定申告すると、他の所得と損益通算出来たり、給与所得の税金が安くなったりする場合もあります。

自宅を買い替える時に、売った家の所有期間や買った家の要件など条件はありますが、譲渡損失金額によって最大3年間の損失の控除が受けられたりします。

また、買替をしなくても売った金額よりも住宅ローンの残高が多い場合などの時も居住用財産の譲渡損失特例があります。

いずれも、誰しもが受けられる特例ではありませんが、自宅売却の譲渡損が多い場合には条件が合うか確認してください。

自宅売却して利益が出た場合

所有期間により税率が変わります。

短期税率(約40%)・長期税率(約20%)の分かれ目は、売却した年の1月1日で5年を超えているかどうかですので、ご注意下さい。

その年の12月に売っても1月に売っても所有期間は変らないという事になります。

更に、所有期間10年を超えると超長期になり長期より更に税率が低くなります(約14%)

自宅売却の場合には3000万円までの利益に対して課税しないという特別控除もありますが、他の税特例と併用できない場合がありますのでご注意を。

買替えの特例は、売却損の時だけでなく利益が出た時にも使えますが、売却金額・所有(居住)期間・購入先の条件などがあります。

家を売る事は、一生に何回もありませんから対象になるものがないか確認してみては・・・

税は知らないと損しますよ。

ピタットハウス吉野町店

 

 

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